郑州1119二次土拍终极预测15块
6月3日之后，天悄然逝去。
明天，郑州终于又迎来了年度第二次集中土拍。
第一次，是6月；
第二次，是11月。
5个月时间，中国的房地产环境和土拍环境、郑州的房地产环境和土拍环境，已不可同日而语。
6月份，房地产还是小甜甜；
11月份，房地产已经是牛夫人了。
从传说中的二次集中土拍59块地，到10月16日官方悄然发布的土拍信息变成了15块，很多人不知背后的原因。
有人说：这是故意降低土地供应的数量。
有人说：这是开发商没钱拍地的预警平衡摸底结果。
真相，我们无从得知。
我们，只需要看明天的土拍结果就好了。
下面的两张图表，是要拍的15块地的详细情况。
这15块地，约亩，起始价土地出让金亿元。
下图，是要拍的15块地的具体位置及编号：
真正有悬念的，也就是画蓝圈的四块地。
但，有可能发生“事故”的，也是这四块地。
仔细分析这次土拍信息，呈现如下特征：
1、15块地都位于郑州四环主城区内。
其中，
三环老城区组团，4块；
二七新区组团，1块；
管南新区组团，1块；
惠济大北区组团，3块；
金水北区组团，4块；
北龙湖组团，2块。
2、这15块地，主要分为三类：
A：公开净地
北龙湖15号地；
北龙湖18号地；
64号地；
65号地。
B：城改（城中村改造）用地
53号地；
55号地；
56号地；
57号地；
58号地；
59号地；
62号地；
63号地。
C：旧改（旧城改造）用地
54号地；
60号地；
61号地。
3、这次土拍，依然是熔断后摇号方式确定竞得人。所以，就别想着地王了。
4、这次最大的不同是：要求同一公司只能报名1次，禁用马甲。
5、对于这次竞拍土地开发商的资金要求，和过去比，有了更严苛的“五不得”限制条件：
参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等；
购地资金不得直接或间接使用金融机构的各类融资资金；
购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；
购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；
购地资金不得使用参与竞买企业控股的非房地产企业融资等。
开发商本来就没钱了，新增这五不得，拍地的企业，更少了，积极性更不高了。
不是不想拍，是没钱拍。
6、其中，北龙湖18号地，也就是郑证东出18号（网）地块，单独设立条件。
据说，本地块是定向出让给复星国际。
复星国际有没钱接，是个问题。
背后都在算钱袋子——现在的钱袋子和未来的钱袋子。
好。
我把明天土拍后的可能结果，预测如下：
1、北龙湖18号地。
50%的概率，复星国际拿下；50%的概率，流拍。
2、北龙湖15号地。
99%概率，央企或T0P15房企拿下。
很有可能这三家之一：中海、金茂、华润
本土房企拿下的概率，不足10%。
3、64号地。
会激战到熔断。
最后谁能拿到，看运气了。
目前无法确定哪一家。
华润、招商、中海、电建、美的等是热门拿地公司。
最终的土地主人，一定不会是中小房企黑马。
4、53号地。
竞得者：亚星地产
（亚星锦绣山河后期安置房用地）
5、55号地。
竞得者：正商地产
（正商家河家后期开发用地）
6、56号地。
竞得者：融创地产
（融创瓏府后期开发用地）
7、57号地。
竞得者：融创地产
（融创瓏府后期开发用地）
8、58号地。
竞得者：天河投资
（自产自销，后期合作）
9、59号地。
竞得者：天河投资
（自产自销，后期合作）
10、62号地。
竞得者：瀚宇地产
（瀚宇天悦城后期安置房用地）
11、63号地。
竞得者：美盛地产
（美盛教育港湾后期开发用地）
12、65号地。
竞得者：51%概率流拍。
13、54号地。
竞得者：中铁地产
（其实，房子都盖好封顶了。）
14、60号地。
竞得者：郑州地产集团或者XDR地产
（合作开发）
15、61号地。
竞得者：XX地产。
（项目公司名字，叫啥不重要。其实，房子都盖好封顶了。）
也许你会问：东哥，你是如何预测的？
哎。天机不可泄露。
靠逻辑分析，靠经验判断。
如果我告诉你，我曾经现场举牌拍过地，你信吗？
也许我预测对了，也许我预测错了。
反正，明天土拍，没啥悬念，不会跌宕起伏。
明天土拍最大的悬念其实不是哪家房企拿了哪块地，
而是会不会出现流拍。
因为，今年其他城市的新规则下的土拍，已经出现了多个城市的流拍案例。
譬如，杭州、天津、成都、南京等。
如果明天发生了流拍，大家也不要惊慌，不要惊讶，也不要更多解读。
其实，很正常。
15块住宅（综合）用地，就算全部拍出，有效的商品房土地供应也就10宗。
土拍后对市场商品住宅的新增供应，不算大。
这是好事。
很有可能，这是郑州主城区今年的最后一次土拍了。
谢天谢地。
好事。
不要新增土地供应了。
哪怕，一直到年5月前，都不要新增住宅用地土地供应了。
供求关系是当前郑州楼市问题的根源。
我希望看到的是——供需平衡。
而不是供大于求。
以上，仅为个人观点。
如有雷同，我也不知道为什么。
明天，土拍结果见。
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