郑州ldquo华尔街rdquo变

FANGDONG

FANGDONG｜房东俱乐会

撰文：麦子君美编：小樱校对：塔夫

在郑州，曾经有一条路被称为财富大道，这条路就是经三路。

十几年前，郑州市金水区经三路南起金水路，北至北环路，总长5.5公里，汇聚了10余家银行、5家保险公司、近20家证券和期货公司，还有其他上千家公司，被誉为郑州“华尔街”、“金融街”、“财富大道”等不同称号，其中又以“财富大道”最为深入人心。

随着经三路金融商务办公市场的成熟，年，金水区专门成立了楼宇经济办公室。经三路的众多金融证券类企业机构更是带来了税收的繁荣，在最辉煌的时候，一栋写字楼的纳税额，相当于其他区域一个办事处辖区的纳税额。

十几年来，上千家中小微企业从这里起步，或名动全城，或湮灭无踪；穿梭其间的20多岁的年轻人，一个个朝气蓬勃、阳光向上。

彼时，金成国际广场、财富广场等都是这条“财富大道”上最知名的写字楼。东边老国道附近大大小小好几个城中村是年轻人们蜗居之处，也是他们梦想的起点。

当时省委、省政府以及相关的省直机关都在紫荆山附近。如果需要去这些部门办事，15~20分钟就可以到达。不仅如此，如果需要开车去外地，从经三路往东5分钟就可以到达中州大道，出城上高速相当便利。如果是坐火车去外地出差，开车去火车站也就20分钟左右。

但是，郑州经济社会的快速发展，远远超出了经三路自身发展的速度。有人说最悲哀的事儿，是英雄暮年、美人迟暮。

年前后是经三路最辉煌的时期，但是随着郑东新区CBD的起步、发展，到年前后，经三路已经明显落败。

近些年，围绕CBD、金水CBD、以及高铁站等商圈，又有很多高档写字楼入市，很多金融、证券公司都在陆陆续续将总部或是区域总部向东区迁移。

随着高铁站商圈的逐步成熟和繁荣，以及绝佳的地理位置，郑州东站附近高档写字楼林立，已俨然成为了郑州新的“华尔街”。

如今，如果我们将新旧“华尔街”各自拿出来对比一下，将是什么样的景象呢？

01

经三路——烈士暮年，壮心不已

金成国际广场

作为经三路沿线写字楼的龙头，金成国际广场一直被视作“财富大道”的标杆。

虽然时过境迁，经三路风光不再胜过当年，但金成国际广场依然是烈士暮年，壮心不已。

如今，相比郑州东站等地，金成国际广场的租金门槛已经相当亲民，物业服务相对可靠，这对于郑州大批量中小微企业而言，算是极具吸引力的办公地。

走进金成国际广场电梯间，当年的出类拔萃依然可见。电梯间和电梯内找不到任何按键，这在当年可是高端写字楼的象征。

通过走消防楼梯从上到下一层层查看发现，其空置率基本在10%以内，虽然办公环境颇有年代感，但人气十足，仅有个别房间空置。

其中一扇门上张贴的封条还能看到“洛阳市”三字，与玻璃门中间贴着的带着一个可爱表情的“小心开门”纸条形成强烈的对比反差，不知封条背后又有什么样的故事发生。

-A内仍摆放着办公用具和电脑，只是大门紧闭，空置的房间门口地上胡乱扔了许多中介的广告，一看便知已空置许久。

在万厦物业租赁中心，工作人员介绍，金成国际广场的电梯按键都在楼梯间的进口。这在十几年前就已经非常独特了，但放在现在来说可能稍显“奇怪”。

这里的租金是1.3~1.5元/平/天，楼上平的办公室，一个月的租金在~元之间。

随后，他又带我去看了金成国际广场B座一套平刚刚退租的空房和6号楼一套平的空房。

当我提到财富广场的租金比这里低时，小哥细致地帮我分析了财富广场的弊端：电梯少，早晚高峰期上下楼梯排队都让人排得头晕；车位少，停车都是问题。

在我实地看过之后，才发现小哥的言论并非抨击，而是客观事实。

金成国际广场除了地下一层停车场，地上还有部分停车场，地上地下停车费分别为元/月和元/月，地下停车位可绑定两个车牌。

金成国际广场6号楼前院内地上停车场

金成国际广场写字楼下停车场

财富广场

位于农业路与经三路交汇处的财富广场，一字排开有7座写字楼，是经三路上体量最大，租金最便宜的写字楼，也是周边写字楼拿来作比较的对象。

通过层层查看发现，1-7号楼中的2号楼和3号楼空置率略高，大概在10%以上，其余几栋楼的空置率则在10%以下。

租售中心的工作人员介绍，财富广场的租金为1.2或1.3元/平/天。

在财富广场6号楼兴业证券的入口指引牌匾上及一楼大厅的显眼位置，张贴着兴业证券的搬迁通知，通知显示：兴业证券已于5月17日搬迁到了高铁站附近的楷林中心。

显而易见，曾经在“财富大道”上自成规模的企业还在进一步搬离流失。

英特大厦

位于农业路与经三路交叉口西南角，同样矗立着一座较为老旧的写字楼——英特大厦。

相比周边写字楼，英特大厦显得更为破败不堪，屋顶的烟雾报警器等设备垂吊在半空中，个头稍微正常的男生经过的时候都能碰到头；消防楼梯间的墙上布满了某个男人的大脚印；消防门背面显得又脏又破……

英特大厦的空置办公室多为房东直租，在一楼大厅的张贴栏里贴着房东的招租广告。目前该楼18楼、10楼、7楼等为整层空置或部分空置，其他楼层空置较少。

十楼的房东白姐告诉我，他们的租金为1.35/平/天，并力邀我尽快面谈，面谈还可以有优惠。当我表现出对英特大厦的办公环境氛围不满意时，白姐告诉我在经纬大厦也有一个座，大厅宽敞明亮，租金也是1.35元/平/天。

经纬大厦

经纬大厦位于经三路纬五路交叉口，按照楼层指示来看，入驻公司并不算多，其中13到15层较为神秘，电梯无法在这三层停靠，通往13到15层的消防门也被锁上了。

如果是防火避难层，就更不该如此对待了。

19层的大厅张贴着白姐的招租广告。20层装修良好但是没有明显的公司标识，像是一家已经搬离的公司。

广汇国贸大厦

在经纬大厦对面，纬五路北面是广汇国贸大厦，广汇国贸大厦虽然陈旧但整体维护管理较好，入住率也最高，能达到95%左右，与前面几栋平均在1.5元/平/天以下的租金相比，这里的租金也达到了这条街之最，租金2.7元/平/天，包含物业费。

总体来说，曾经的“财富大道”确实已濒临暮年，垂垂老矣。

办公环境整体较差、交通拥堵不堪、物业差、卫生差。

对于在这里上班的员工来说，停车位“挤”、等电梯“痛”、饭点儿“窝心”、上下班“堵”是每个工作日的梦魇。

不管是堵、挤还是人满为患，归根结底反映出来的都是经三路配套跟不上的问题。

但经三路聚焦诸多“不足”的同时，仍有数以万计的企业白领争相扎堆这里。经三路写字楼商圈以租金低廉，人力资源丰富、主城区交通四通八达等优势，仍然吸引了很多企业将这里作为发展的起点。

好在，正在施工中的郑州地铁8号线，有望在不久的将来，为经三路掀起一次涅槃。

02

高铁站——意气风发少年郎

郑州近年来的发展速度大家有目共睹，尤其是郑州东站周边，刚走近这里，就能看到一栋栋写字楼高楼林立，到处都是造型新颖，充满了现代感的楼宇大厦，俨然一座充满了生机和活力的现代化大城市。尤其是地标性建筑——绿地双子塔，更显得先声夺目，吸引眼球。

绿地双子塔

绿地双子塔由2栋米的高楼组成，有1-56层的直达电梯，站在楼上可以俯视整个郑州，近处的大玉米楼、福塔等地标性建筑尽收眼底。

北塔56层视野

绿地北塔租赁部某负责人介绍，双子塔是一个比较特殊的楼盘，只有4个户型，平、平、平和平，当然也可以整层及多层出租。租金则从1.6~2.8元/平/天都有，1块6的是空房，楼房朝向不太好，一房一价，最高的一套是在58楼。目前双子塔的选择性较多，平的有20来套，平的有14套，平的目前有31套，平以上的有30来套。

北塔写字楼走廊

绿地双子塔的办公环境在整个郑州市都可以排在数一数二的位置，但作为地标性建筑，其劣势也很明显：物业费最高，为11.5元；得房率最低，公摊在45%以上。

相关负责人介绍，绿地之窗平的房子和南北塔平的房子实际使用面积只差32平，和升龙广场平的房子相差37平；同时，作为两栋超高层写字楼，与周边写字楼相比体量最大。

以上也都是绿地双子塔在租金方面叫不上价的主要原因。

北塔内一空置办公场所

说到租金，绿地之窗租赁部的工作人员告诉我，绿地双子塔的相关人员介绍得不够具体，双子塔甚至有1.2元/平/天的房子待租。但是1块2的房子位于写字楼的中间位置，四面无窗，目前还有两三套可租。

绿地之窗

7年，郑州东站西侧绿地之窗交付，彼时经三路风头正盛，郑州东站还是一派荒芜萧条的景象。

如今作为郑州东站周边交房最早的写字楼之一，14年来绿地之窗的管理维护可以称得上可圈可点，整体的建筑品质及环境卫生等都维持得很好。

绿地之窗景峰座、云峰座及尚峰座目前的入驻率基本保持在70%-80%，租金在2~2.6元/平/天之间。

由于交房时间不同，尚峰的物业费为6元，景峰8.5元，云峰9.8元。但绿地之窗的租赁部的工作人员介绍，虽价格不同，但同属一物业公司，物业服务并无差异，所以尚峰座的性价比更高一些。

景峰座空置房间

景峰座某被查封办公室

尚峰座某平待租办公室

在商鼎路北边，东风南路两侧，分别坐落着升龙广场和龙宇国际两座“龙”字科写字楼代表。

升龙广场

升龙广场于年交付，租金范围也基本维持在2~2.8元/平/天之间，大体定价依据办公室的装修标准及办公设置的配置。物业费为9.8元，公摊为30%。从空置情况来看，升龙广场的空置率基本在10%以内。

升龙广场3号楼A座内空置场地

与绿地之窗相比，年交房的升龙广场配套更为先进，外立面也更新颖现代，实用面积与周边写字楼相比略占优势，层高更是占据了绝对的优势，写字楼内部宽敞明亮。

在绿地之窗感受到压抑之后，我特意问了工作人员其层高多少，她告诉我绿地之窗的层高为2.8米，而升龙广场的层高则达到了罕见的3.95米。

不久前，阿里巴巴入驻升龙广场3号楼B座顶层三层办公，升龙广场写字楼顶部的大logo，已经换成了阿里巴巴。

也许，阿里巴巴等商业巨头选择进驻升龙国际，层高和环境是原因之一吧。

龙宇国际

与周边楼盘相比，年交付的龙宇国际显得相对空旷。

从走访情况来看，目前23～25为空，22，21，19，18层为猿辅导整层入驻；20楼为恒大旅游集团河南公司整层入驻；17楼同信地产；16楼60%空置，15楼25%空置，14楼70%空置，13层某公司整层入驻，12层50%空置，11层50%空置，10层10%，9层40%，8层50%……

龙宇国际有平、平、平等面积段，租金在2.6~3元/平/天之间。

在龙宇国际门外，专门设置有外卖临时存放区，非室内工作人员无法顺利进入大楼。

台商大厦

当我来到位于商鼎路与普惠路交叉口的台商大厦，大厅前台的工作人员告诉我楼上已无空房可租，中午曾经来过两拨人来询问，但是很遗憾，租赁部已明确告知过：无房。

工作人员说台商大厦的租金和绿地之窗价格差不多，比绿地之窗要稍低一些。

文化产业大厦

和台商大厦隔路相对的是文化产业大厦，也是周边租金的天花板，通过租赁部工作人员处了解，文化产业大厦租金为4.6元/平/天，物业费9元，得房率69.89%。

目前从楼上的情况来看也有少量空置房屋待租，但90%以上都有企业在办公，而且基本都是略有规模的大公司。如中国移动，在楼上至少有4层办公场地。

文化产业大厦内部空置场地

作为郑州新的财富中心和办公聚集区，郑州东站附近的商务氛围以不可遏制的力量雄起在整座城市面前。整体商务环境前沿、高端、优美、上档次，但又不是那么高不可攀。

以上楼盘并不是经三路和高铁站周边写字楼的全部，但基本上囊括了两个片区最主要以及最具代表性的写字楼。

如果说经三路代表着英雄暮年，那么高铁站则代表着充满着无限生机和活力的青年。

但二者均是郑州财富变迁浪潮中，永不可缺的时代主角。

地铁8号线之后，经三路仰仗原有主城优质资源，势必强者恒强；

高铁站腾飞之日，东站商圈也将乘着东风，一路向前。

没有人能阻挡时间的流逝，就像没有人能阻挡时代的进步、城市的变化。

变化并不可怕，变化就意味着前进和发展。

旧时光正在告别，新的未来属于更坚韧前行的人，祝福经三路“财富大道”，祝福高铁站“财富中心”，也祝福我们自己。

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程先生（

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